domingo, 26 de agosto de 2012

LA ESPERANZA AL TIMO DE LA DACION EN PAGO


El artículo 47 de la Constitución, marcaba un camino de esperanza, para los españoles que habían soportado noviazgos largos, y toda su vida se veían luchando contra aquellas famosas letras.
El mismo artículo reconocía el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes, para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo, de acuerdo al interés general. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

Lo que parecía dibujar un panorama, favorable para cualquier ciudadano a tener derecho a una vivienda digna, abrió la puerta también a la burbuja inmobiliaria, en la que se apoyó la economía durante muchos años.

La crisis actual, dio un parón a una construcción desmedida, pero para entonces ya eran muchos los que habían firmado algo mucho más serio que una unión conyugal, una hipoteca, en la que con tal de conseguir un piso y un préstamo hipotecario, no leímos la letra pequeña, y los bancos y las cajas de ahorros, vieron en eso una vía a un enriquecimiento bárbaro, y, pusieron, tantas clausulas abusivas, que si repasáramos una a una, las que tiene nuestra hipoteca, nunca hubiéramos firmado.

El hecho es que una vez firmadas, ya no había marcha atrás, y en los últimos años, ya los jueces valencianos alertaban de la acumulación de causas, sobre temas hipotecarios, y de lo difícil, que era dar la razón a un banco, y ejecutar un desahucio por el impago de una hipoteca.

La mayoría de las noticias de los telediarios, nos sobrecogían, con casos  en los que las familias quedaban en la calle, y pensábamos si nosotros seriamos los siguientes.

Pero puede haber aun esperanza, ya la sentencia del TS 792/2009 de 16 de diciembre, marca un camino y se pronuncia sobre las clausulas bancarias declaradas abusivas conforme a la normativa legal sobre consumidores y usuarios  que afectan a préstamos e hipotecas, dictada por la sala civil del TS , es la respuesta a un recurso de casación , derivado de un procedimiento judicial promovido por la OCU (Organización de Consumidores y Usuarios) contra diversas entidades financieras, declarando legales e ilegales determinadas clausulas financieras presuntamente abusivas.

Lo importante es que el contenido de esta sentencia se ha ordenado su inscripción , en el Registro de Condiciones Generales de Contratación, por lo que una vez que se produzca, conforme al artículo 84 del Texto Refundido de la Ley General para la defensa de los consumidores y usuarios y otra leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre, los Notarios y los Registradores de la Propiedad y Mercantiles , en el ejercicio de sus funciones públicas, no autorizaran ni inscribirán aquellos contratos o negocios jurídicos en los que se pretenda la inclusión de clausulas declaradas nulas por abusivas en el Registro General de la Contratación.

El problema es que se han inscrito , en el momento en que uno de los contratantes, era un Banco o una Caja de Ahorros, y el otro contratante era un particular que veía como un sueño el poder firmar una hipoteca , tener una casa, ser propietario de un inmueble era el sueño de todos los españoles.

Y así año tras año los Bancos, las Cajas de Ahorro, han ido forjando su propio patrimonio particular, aprovechándose del sueño del español, tener una vivienda, y han incluido unas condiciones no diría ya abusivas, sino dolosas clausulas a su favor, y mientras el particular firmaba algo, que para su mente era un paso adelante, de independencia, o de formar una familia, no sabían que estaban firmando lo que más tarde sería una pesadilla.

Y llego el día, en que no podíamos pagar la hipoteca, y la que hasta ahora había sido nuestra entidad de confianza, se transformaba en nuestro verdugo, llevándonos a un juicio, en el que no solo se quedaban nuestra vivienda, sino que seguíamos debiendo dinero, las tasaciones de los pisos en los juicios de desahucios, no eran lo mismo en este  momento porque ya eran pisos de segunda mano, que las tasaciones de la compraventa.

Son tres sentencias las que marcan  un hito importante, en contra de tres bancos, en julio de 2011 una sentencia del Banco Popular , tiene en cuenta las crisis económica que estamos viviendo y la precaria situación de la familia poseedora del inmueble .En la misma fecha se interponía en el Tribunal Constitucional, un recurso de amparo contra una ejecución hipotecaria de Caja Madrid contra una clienta que no había podido hacer frente a una hipoteca, y habiendo agotado la vía judicial, la abogada defensora solicito el amparo, paralizando un desahucio al considerarse ya judicialmente, el perjuicio irreparable para la familia.

La tercera sentencia es el famoso y controvertido auto de la audiencia de Navarra de 111/2010, que ratifica la decisión de un juez, que niega a un banco, que previamente había ejecutado una hipoteca y se había adjudicado el inmueble por el valor del 50 % de la tasación, que continúe reclamando la deuda restante a la familia. Ante la demanda  de la entidad bancaria de proseguir con la ejecución de la deuda, el tribunal estima que no ha lugar y lo fundamenta en que el banco había tasado el inmueble en una cantidad que satisfacía con creces la deuda hipotecaria que recaía sobre las familia. El tribunal fue mas allá, recordando al Banco, que eran parte culpable en la crisis que estamos padeciendo, y que ha dejado a tantas familias en el paro.

Lo que muchos abogados vimos como un comienzo de lo que debería ser el camino a seguir, y la solución a muchas familias, y que llevamos intentando la renegociación de hipotecas, se volvió en contra porque se utilizo mal , y este fue el comienzo del timo de la dación en pago.

La dación en pago es la denominación del acto en virtud del cual el deudor, realiza a titulo de pago, una prestación diversa de la debida al acreedor,  quien acepta recibirla en sustitución de ésta. En palabras más claras por dación en pago se entiende la entrega de una cosa corporal o dinero como equivalencia del cumplimento de la obligación originaria de dar, hacer o no hacer, es decir que el banco se queda con tu vivienda, y con ello se cumple tu obligación como deudor, pero si entregas tu casa, porque no has podido hacer frente  a una hipoteca, donde vas a vivir?, esta no es la salida, porque supone que muchas familias , por culpa de esta figura que vino en 2012 a regular el PP como una solución falsa, al verdadero problema.

Porque no está en no cumplir, está en que hay que plantear el tema de que si no has podido cumplir, es por las clausulas abusivas, que te han impuesto. Esta letrada ha visto como bancos, han llamado a sus mejores clientes a las subastas, y estos han adquirido, como una ganga, lo que en el mercado te vendían por un precio bastante elevado.

Cuando había buenos clientes, pero ha llegado un momento, en que también no solo te han obligado a entregar tu piso, para salvarte de la deuda hipotecaria, sino que como ellos no pueden acudir como licitadores a la subasta, te obligan a que vayas tu mismo, como cumplimiento de tu obligación hipotecaria, y acudas como interesado, cuando en el fondo lo que único que vas a intentar hacer, es que se eleve el precio de tu vivienda perdida, y que el banco se siga enriqueciendo.

Y para rizar el rizo, el PP en el 2012 aprueba por RD 6 de marzo unas medidas de protección de deudores hipotecarios sin recursos, el famoso decreto , viene a dar solución según él a estas ejecuciones hipotecarias , para ello el banco ha de estar de acuerdo , en aceptar tu vivienda como pago de la deuda hipotecaria, debes estar en un determinado umbral de pobreza marcado ,  y también si hay un avalista , este debe hallarse en las mismas condiciones de precariedad, a lo que se suma, que puedes quedarte en la vivienda, dos años pagando un alquiler.

Algo rechazado por algunas cajas de ahorro, que ya alegaban que habían medidas de buenas prácticas bancarias, que nunca han cumplido, peor en algo llevan razón, el real decreto es un despropósito, y no da solución a la situación en que quedan las familias, que ya están en el umbral de la pobreza.
Pero en ello estamos muchos abogados, en que aún hay esperanza, por que no recurrir las clausulas abusivas de tu hipoteca, y renegociar, y más basándonos en el artículo 32 del CC, que dispone que la equidad habrá de ponderarse atendiendo a la realidad del tiempo en que se aplican, y si leemos el famoso real decreto, el mismo pone la clave, y el panorama lo pintan de precario y es la realidad, es entonces cuando podemos aferrarnos a este articulo 32 del Codoco civil. A que la ley hipotecaria en su artículo 40, deja abierta la posibilidad a la dación en pago pero no anula los artículos de responsabilidad ilimitada del deudor del 1911, ni los artículos 1521 ni 1631, que no recogen la dación en pago como extinción de las obligaciones. Es decir aun, no hay nada regulado por ley, y somos los abogados y los jueces los que podemos abrir una puerta a la esperanza, ya que ni a mí ni a muchos, nos convence la dación en pago.

La última reforma de la LEC , deja un  camino abierto al rescate de la vivienda, pero en casos muy tasados y que no está funcionando, como digo hay mucho camino que recorrer, pero gracias a que el gobierno no ha podido regular el tema por ley  y lo ha hecho mediante Decreto, podemos basarnos en clausulas abusivas de la contratación y en otras triquiñuelas formales, que si que han sido consideradas por jueces y tribunales, viendo la acumulación de procesos, y  que pueden marcar un antes y un después, a lo que vemos tan oscuro.

Si ya he señalado que hay sentencias que llaman al orden al afán de los banqueros, y el artículo 32 del CC, y las reuniones entre expertos en derecho , con jueces y con banqueros, que no se han conformado con este maltrecho real decreto, los que aun , pueden ser la esperanza de lo que el artículo 47 de la Constitución proclama, el derecho a una vivienda digna, en ello estamos , y no nos rendiremos, porque mientras las cosas se regulen por real decreto , y no por ley, aun hay tiempo para solucionar las cosas, con mucha lucha, y con mucho estudio, y buscando soluciones. Mientras este asunto no se zanje por una reforma de la ley Hipotecaria, somos los abogados, y los jueces los que debemos evitar que familias sin recursos acepten la dación en pago como solución a su problema, porque no queremos gente viviendo, hacinada en la calle, y mientras no se regule por ley, seguiremos luchando por los derechos constitucionales.AúN HAY ESPERANZAEl artículo 47 de la Constitución, marcaba un camino de esperanza, para los españoles que habían soportado noviazgos largos, y toda su vida se veían luchando contra aquellas famosas letras.
El mismo artículo reconocía el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes, para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo, de acuerdo al interés general. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

Lo que parecía dibujar un panorama, favorable para cualquier ciudadano a tener derecho a una vivienda digna, abrió la puerta también a la burbuja inmobiliaria, en la que se apoyó la economía durante muchos años.

La crisis actual, dio un parón a una construcción desmedida, pero para entonces ya eran muchos los que habían firmado algo mucho más serio que una unión conyugal, una hipoteca, en la que con tal de conseguir un piso y un préstamo hipotecario, no leímos la letra pequeña, y los bancos y las cajas de ahorros, vieron en eso una vía a un enriquecimiento bárbaro, y, pusieron, tantas clausulas abusivas, que si repasáramos una a una, las que tiene nuestra hipoteca, nunca hubiéramos firmado.

El hecho es que una vez firmadas, ya no había marcha atrás, y en los últimos años, ya los jueces valencianos alertaban de la acumulación de causas, sobre temas hipotecarios, y de lo difícil, que era dar la razón a un banco, y ejecutar un desahucio por el impago de una hipoteca.

La mayoría de las noticias de los telediarios, nos sobrecogían, con casos  en los que las familias quedaban en la calle, y pensábamos si nosotros seriamos los siguientes.

Pero puede haber aun esperanza, ya la sentencia del TS 792/2009 de 16 de diciembre, marca un camino y se pronuncia sobre las clausulas bancarias declaradas abusivas conforme a la normativa legal sobre consumidores y usuarios  que afectan a préstamos e hipotecas, dictada por la sala civil del TS , es la respuesta a un recurso de casación , derivado de un procedimiento judicial promovido por la OCU (Organización de Consumidores y Usuarios) contra diversas entidades financieras, declarando legales e ilegales determinadas clausulas financieras presuntamente abusivas.

Lo importante es que el contenido de esta sentencia se ha ordenado su inscripción , en el Registro de Condiciones Generales de Contratación, por lo que una vez que se produzca, conforme al artículo 84 del Texto Refundido de la Ley General para la defensa de los consumidores y usuarios y otra leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre, los Notarios y los Registradores de la Propiedad y Mercantiles , en el ejercicio de sus funciones públicas, no autorizaran ni inscribirán aquellos contratos o negocios jurídicos en los que se pretenda la inclusión de clausulas declaradas nulas por abusivas en el Registro General de la Contratación.

El problema es que se han inscrito , en el momento en que uno de los contratantes, era un Banco o una Caja de Ahorros, y el otro contratante era un particular que veía como un sueño el poder firmar una hipoteca , tener una casa, ser propietario de un inmueble era el sueño de todos los españoles.

Y así año tras año los Bancos, las Cajas de Ahorro, han ido forjando su propio patrimonio particular, aprovechándose del sueño del español, tener una vivienda, y han incluido unas condiciones no diría ya abusivas, sino dolosas clausulas a su favor, y mientras el particular firmaba algo, que para su mente era un paso adelante, de independencia, o de formar una familia, no sabían que estaban firmando lo que más tarde sería una pesadilla.

Y llego el día, en que no podíamos pagar la hipoteca, y la que hasta ahora había sido nuestra entidad de confianza, se transformaba en nuestro verdugo, llevándonos a un juicio, en el que no solo se quedaban nuestra vivienda, sino que seguíamos debiendo dinero, las tasaciones de los pisos en los juicios de desahucios, no eran lo mismo en este  momento porque ya eran pisos de segunda mano, que las tasaciones de la compraventa.

Son tres sentencias las que marcan  un hito importante, en contra de tres bancos, en julio de 2011 una sentencia del Banco Popular , tiene en cuenta las crisis económica que estamos viviendo y la precaria situación de la familia poseedora del inmueble .En la misma fecha se interponía en el Tribunal Constitucional, un recurso de amparo contra una ejecución hipotecaria de Caja Madrid contra una clienta que no había podido hacer frente a una hipoteca, y habiendo agotado la vía judicial, la abogada defensora solicito el amparo, paralizando un desahucio al considerarse ya judicialmente, el perjuicio irreparable para la familia.

La tercera sentencia es el famoso y controvertido auto de la audiencia de Navarra de 111/2010, que ratifica la decisión de un juez, que niega a un banco, que previamente había ejecutado una hipoteca y se había adjudicado el inmueble por el valor del 50 % de la tasación, que continúe reclamando la deuda restante a la familia. Ante la demanda  de la entidad bancaria de proseguir con la ejecución de la deuda, el tribunal estima que no ha lugar y lo fundamenta en que el banco había tasado el inmueble en una cantidad que satisfacía con creces la deuda hipotecaria que recaía sobre las familia. El tribunal fue mas allá, recordando al Banco, que eran parte culpable en la crisis que estamos padeciendo, y que ha dejado a tantas familias en el paro.

Lo que muchos abogados vimos como un comienzo de lo que debería ser el camino a seguir, y la solución a muchas familias, y que llevamos intentando la renegociación de hipotecas, se volvió en contra porque se utilizo mal , y este fue el comienzo del timo de la dación en pago.

La dación en pago es la denominación del acto en virtud del cual el deudor, realiza a titulo de pago, una prestación diversa de la debida al acreedor,  quien acepta recibirla en sustitución de ésta. En palabras más claras por dación en pago se entiende la entrega de una cosa corporal o dinero como equivalencia del cumplimento de la obligación originaria de dar, hacer o no hacer, es decir que el banco se queda con tu vivienda, y con ello se cumple tu obligación como deudor, pero si entregas tu casa, porque no has podido hacer frente  a una hipoteca, donde vas a vivir?, esta no es la salida, porque supone que muchas familias , por culpa de esta figura que vino en 2012 a regular el PP como una solución falsa, al verdadero problema.

Porque no está en no cumplir, está en que hay que plantear el tema de que si no has podido cumplir, es por las clausulas abusivas, que te han impuesto. Esta letrada ha visto como bancos, han llamado a sus mejores clientes a las subastas, y estos han adquirido, como una ganga, lo que en el mercado te vendían por un precio bastante elevado.

Cuando había buenos clientes, pero ha llegado un momento, en que también no solo te han obligado a entregar tu piso, para salvarte de la deuda hipotecaria, sino que como ellos no pueden acudir como licitadores a la subasta, te obligan a que vayas tu mismo, como cumplimiento de tu obligación hipotecaria, y acudas como interesado, cuando en el fondo lo que único que vas a intentar hacer, es que se eleve el precio de tu vivienda perdida, y que el banco se siga enriqueciendo.

Y para rizar el rizo, el PP en el 2012 aprueba por RD 6 de marzo unas medidas de protección de deudores hipotecarios sin recursos, el famoso decreto , viene a dar solución según él a estas ejecuciones hipotecarias , para ello el banco ha de estar de acuerdo , en aceptar tu vivienda como pago de la deuda hipotecaria, debes estar en un determinado umbral de pobreza marcado ,  y también si hay un avalista , este debe hallarse en las mismas condiciones de precariedad, a lo que se suma, que puedes quedarte en la vivienda, dos años pagando un alquiler.


Algo rechazado por algunas cajas de ahorro, que ya alegaban que habían medidas de buenas prácticas bancarias, que nunca han cumplido, peor en algo llevan razón, el real decreto es un despropósito, y no da solución a la situación en que quedan las familias, que ya están en el umbral de la pobreza.
Pero en ello estamos muchos abogados, en que aún hay esperanza, por que no recurrir las clausulas abusivas de tu hipoteca, y renegociar, y más basándonos en el artículo 32 del CC, que dispone que la equidad habrá de ponderarse atendiendo a la realidad del tiempo en que se aplican, y si leemos el famoso real decreto, el mismo pone la clave, y el panorama lo pintan de precario y es la realidad, es entonces cuando podemos aferrarnos a este articulo 32 del Codoco civil. A que la ley hipotecaria en su artículo 40, deja abierta la posibilidad a la dación en pago pero no anula los artículos de responsabilidad ilimitada del deudor del 1911, ni los artículos 1521 ni 1631, que no recogen la dación en pago como extinción de las obligaciones. Es decir aun, no hay nada regulado por ley, y somos los abogados y los jueces los que podemos abrir una puerta a la esperanza, ya que ni a mí ni a muchos, nos convence la dación en pago.

La última reforma de la LEC , deja un  camino abierto al rescate de la vivienda, pero en casos muy tasados y que no está funcionando, como digo hay mucho camino que recorrer, pero gracias a que el gobierno no ha podido regular el tema por ley  y lo ha hecho mediante Decreto, podemos basarnos en clausulas abusivas de la contratación y en otras triquiñuelas formales, que si que han sido consideradas por jueces y tribunales, viendo la acumulación de procesos, y  que pueden marcar un antes y un después, a lo que vemos tan oscuro.

Si ya he señalado que hay sentencias que llaman al orden al afán de los banqueros, y el artículo 32 del CC, y las reuniones entre expertos en derecho , con jueces y con banqueros, que no se han conformado con este maltrecho real decreto, los que aun , pueden ser la esperanza de lo que el artículo 47 de la Constitución proclama, el derecho a una vivienda digna, en ello estamos , y no nos rendiremos, porque mientras las cosas se regulen por real decreto , y no por ley, aun hay tiempo para solucionar las cosas, con mucha lucha, y con mucho estudio, y buscando soluciones. Mientras este asunto no se zanje por una reforma de la ley Hipotecaria, somos los abogados, y los jueces los que debemos evitar que familias sin recursos acepten la dación en pago como solución a su problema, porque no queremos gente viviendo, hacinada en la calle, y mientras no se regule por ley, seguiremos luchando por los derechos constitucionales.AúN HAY ESPERANZA

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